绿地长岛 绿地长岛可能涉及的“七宗罪”

发布时间:2019-04-16 14:00:36 来源:上海房产婚姻律师 关键词:绿地长岛
绿地长岛
原文标题:绿地长岛可能涉及的“七宗罪”
原文发布时间:2018-12-13 10:12
原文作者:上海房产婚姻律师。
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绿地长岛

<早上八点 准时发布> 瞿俊杰,曾在四大国有银行的市分行和总行工作多年,具有证券、基金从业资格;SGE黄金交易员资格;上海沪泰律师事务所。交流内容为法律、时事、金融信息。微信号:qujunjielawyer ;微信公众号:八点法务; 联系方式:18621988205 ;


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


绿地长岛位于长三角北入海口,南依崇明岛,背面江苏启东、海门。项目总规划面积约2.35万亩,是绿地集团打造的集商、住、游、旅、购为一体的项目,规划有四大主题区域,包括度假区、休闲区、运动区、旅游区。

----摘自百度百科。

绿地长岛打着生态岛的旗号,在前几年来,靠着电视广告、报纸、申花队的球衣等,长期霸占着公众的视野,也吸引了很多投资者与刚性居住者的眼球,很多周边地区的百姓,变卖了原先的房屋,看中生态和发展的概念,想在长岛扎根。

但是,实际上,根据长岛楼盘的众多业主的资料和表述,现实并不像宣传那样的美好,相反他们苦恼、非常的苦恼。

现在,根据众多业主提供的资料,我仅针对此楼盘涉及到的一些问题,表述法律层面上的看法。这些看法仅仅是我个人意见,不做此后争议解决的证据或使用,依然以事实为依据,法律为准绳,具体问题具体分析。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


一、虚假宣传

有的业主表述:“卖给我们说的是精装修房,但合同是毛坯”;

“宣传上说的是生态岛,空气好,但实质对面2公里内就是化工基地!”

“实际交付的房屋装修的材料和式样与样板房差距太大!”

分析

1、广告的宣传是否作数?

据此,买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合以下三个条件的,即可视为要约:第一,该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如,广告称居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。第二,对房屋和居住概念的的说明、渲染和允诺应具体确定。第三,该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的,即使该内容未订人商品房买卖合同中,也应视为合同内容,出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的,应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际,也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为,建立维护市场诚信制度。

2、交付房和样品房是否一致?

《商品房销售管理办法》第31 条作了相关规定。该条规定:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。购房者可以以合同义务履行不当而解除合同。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


二、临水临电

有的业主表述:“楼盘临水临电,让我们居住很不安心!交付的时候还这样!”

何为临水临电?临时供电、供水使用的是工业用电、用水,由于原本是施工阶段临时使用,所以设备比较简单。在用电高峰期,往往因负荷过大而导致断电,而且临时供电的电压往往高于居民用电,也容易把家中的电器烧坏,存在极大的安全隐患。

分析

临电就是临时用电,非正式居民用电,交电费没有电力公司发票,电表没有纳入国家电力公司户头。临时水电状态下按流程不可以交房,不可以办理手续,这个是不符合国家规定,交房时电梯也没有国家验收合格,消防也是。如果手续都可以办理了,那说明水力公司和供电公司已经向住建局出具了同意接水、接电的意见书,那通水通电只是时间上的问题。

根据某些业主提供的证据,截止2018年9月底,绿地长岛楼盘供水问题已经解决,但供电问题短期无法解决。

根据签订的协议约定,如果规定时间内仍然临水临电,无法交付的可以提出解除合同和要求赔偿的主张。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


三、交付责任

有的业主表述:“开发商没有按期交付房子,怎么办?”

“交付了,但是问题很多怎么办?”

分析

一般针对交付责任,房屋预售或者销售合同都会有详细约定。绿地长岛的预售合同中的交付责任约定,是在补充协议里的第五条。其中分两类:

第一类,逾期不超过90日的,设置一个滞纳金;

第二类,逾期超过90日的,买房人,有权要求解除合同,并要求支付违约金。

至于交付后,有很多问题怎么处理,详细看文章的第六至第八点。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


四、格式条款

有的业主表述:“这个合同里都是霸王条款,太不合理了!”

“很多条款不公平,我们当时买房子,又不可能一条一条看的!”

分析

根据合同法第三十九条及第四十条规定,采取格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款;提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。

由此,开发商的某些不合理、显失公平的条款,可以认定无效或者部分无效。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


五、房屋面积差异

有的业主表述:“当时买房子说好有阁楼的,现在没有了!”

“我买的房子比之前约定好的少了15个平方!”

分析

注意两点。

一、面积多和少,是用合同约定的面积和产证面积或者实测面积进行比较的;二、是否多和少,看是否实际购买了。如果本身是送的,不在合同或者产证里的,这个无法主张;如果说是送的,但是实际单价上已经包括进去了,即名赠实购的,仍然可以主张。

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

具体相关约定在补充合同中的第六条有详细规定。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


六、房屋质量问题

有的业主表述:“房子有问题,装修一塌糊涂,根本不能住!”

“房子建筑材料不达标!和样板房也不一样!”

分析

商品房质量一般瑕疵的认定,有约从约,没有约定视不同情况处理:

1、对于明显的一般瑕疵,买受人应该在接受时提出,出卖人应该修缮。在取得房屋后买受人发现的这种明显的房屋质量瑕疵的,如没有其他特别的规定,出卖人可以不再负责任,应由买受人负责维修。

2、对采取通常方法一时不易发现,而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的,买受人及时向出卖人提出的,出卖人应当承担责任。

3、出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵,即为隐瞒的瑕疵。出卖人对隐瞒的质量瑕疵应承担相应的民事责任。包括减少价款、修缮,甚至解除合同。

房屋质量存在严重瑕疵,足以影响合同目的时,购买人方能拒绝接收。

在建筑工程验收合格后方可交付使用,未经验收或不合格的,不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的,开发商就违反了法律的强制性规定,开发商理应向买受人承担房屋质量责任,买受人也因此可以拒收房屋。


绿地长岛可能涉及的“七宗罪”


七,房屋房型规划变更

有的业主表述:“当时看的房型和实际交付的房型都不一样!朝向也变了!”

“当时说好楼梯的位置和实际建造的楼梯完全不一样,如果是这样,当时我就不会买!”

分析

房屋买卖主合同约定第十四条规定,如果签订合同后,涉及商品房规划用途、面积、容积率等经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当限期送达。未送达的,买受人有权解除合同。

主合同第十五条规定,如果按照法定程序变更建筑工程设计文件的,应当变更确立之日通知买受人,未规定通知的,买受人有权解除合同。

最后,我强调,此文中的分析,仅是我个人针对绿地长岛楼盘中的各位业主提供的资料所作的一家之言,并未明确针对任何企业或个人;其中的观点,不作为以后争议解决的任何一方的证据使用,若有出入和不实,请斧正。


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