胶州2019房价暴涨?胶州又又又大拆迁,楼市及时雨来了?

发布时间:2019-03-02 06:02:07 来源:张百忍 关键词:胶州2019房价暴涨
胶州2019房价暴涨?
原文标题:胶州又又又大拆迁,楼市及时雨来了?
原文发布时间:2019-02-22 10:16
原文作者:张百忍。
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常看百忍老师文章的人都知道该同志一直是主张旧村拆迁的。原因何在?

如果你站在发达国家的高度或者接地气的角度,就知道乡村振兴在大部分农村地区是无法实现的一个梦。中国按照最少的算法现在也有2.5亿从事农业的人,只有20亿亩耕地,人均不过8亩。美国只有250万农业从事人员,却有24亿亩耕地,人均近千亩。

你可以想象中美农业的人均产值和生产效率的差别有多大?这样的局面下,大部分人也就是能赚点温饱钱,就是搞工业也无法实现人才聚集和提升竞争力。而且你到村里去看看,基本上都是老弱病残留守,有能力的有本事的都进城了,连青壮劳力都很少了,这样的乡村如何振兴?

所以,中国农民要富,唯一的办法就是拆掉村庄,还原土地,打碎过去的落后的农业单干方式,实行产业化运作,将更多人口转移到城市。

当然,这是个很艰难的过程,需要抓住一些机会。拆迁的话,要抓住大项目的机会。卖地的话,要抓住房地产火爆的机会,操作的话,要抓住开发商的机会。

在青岛的几个区市里,最善于抓机会的就是胶州了。胶州过去几年,已经顺利实施了三次大拆迁。

2015年,胶州胶东机场周边村庄第一次大拆迁,因为全部都是货币补偿,产生4000户需求,让胶州干涸的楼市迎来及时雨。其时楼市销售缓慢,步履维艰,某著名大项目已经在半年内换了三任营销总监,大多数楼盘一年只能卖一二百套。那个火热的夏天,百忍老师在现场见证了胶州30个楼盘销售员安营扎寨在拆迁村里拉人的情景。

紧接着,2016年启动第二批十个村的拆迁及货币补偿,又是几千户。继续了天上掉馅饼的局面,几千户人拿着拆迁款到处找房子,连周边便宜的小产权房都一扫而空。尤其是东部很多楼盘冷清多年的售楼处又热闹起来,两个月便起死回生。

拆迁户们眼光毕竟有限,他们看不到红岛,第一批当时珊瑚湾只卖4000出头,很多老村民为了省钱,卖了旁边村镇的小产权,结果这轮地产暴涨,收益寥寥,且无法变现。

此时的高新区,尚且十分艰难,五六千元的房子遍地。开发商们面对胶州的惊变,极为羡慕,但吃不到嘴里,因为只认胶州,他们的眼光看不到高新区的未来。

赶在这一轮房价上涨之前,8000户机场周边村庄全部拆迁完毕,村民大部分拿着拆迁款融入城市,改变了他们世世代代的生活方式,胶州政府干得十分漂亮。

从2017年夏天开始,李哥庄南部11个村便开始不平静,主要是经过前两次大改造之后,胶州红岛之间的广大农村,只剩余两大组团未改造,一个就是胶东街道南部的204国道沿线的几个村,但是很多开发商已经在接触谈判了,只是村中复杂,难有大的进展。而最大的难点年就是李哥庄南部的11个村,守着著名的小涧西垃圾场,看着周边的穷亲戚们都住上了新房,岂能不急?于是呼声很强硬。

此时省里边已经开始不主张货币补偿了,关键是从2017年3月之后,胶州房价大涨,给钱估计得翻番了。也没有机场大项目作为依托,李哥庄大拆迁确实是个难题。

好在延续了胶州政府建设三大中心用BT模式和交给企业运作把泄洪区变成少海的运作方式,比较善于借力。

很快消息传来:大央企中建八局——胶州市政府与中建八局在济南签订李哥庄特色小镇项目合作框架协议,中建八局将深入参与李哥庄镇“临空生态智慧小城镇”的建设,中标胶州李哥庄16500亩土地一级整理。

2018年春天,一个巨型企业全包的新方式出现在李哥庄,800多亩土地,总建面173万平的土地上市,一把就解决掉11个村4000多户10000多人的改造问题,很快这些楼已经封顶,而第一批五个村庄也已经拆迁完毕,回到净地状态,正在启动第二批六个村庄,老百姓再也不必守着大垃圾堆过日子了。

2016年 10月,红岛政府开始全部两个街道31个村3万户76000人的大拆迁,计划用三年时间建设1063万平的回迁房,把农村彻底变城市。如今已经两年多过去了,只有一个200户的小村实现回迁,其他陷入停滞。根本原因在于负责这项工作的蓝城,只是个代建公司,自身并无多大的实力。资金不足导致施工或者停滞,或者缓慢。

城阳上马街道和棘洪滩街道,这两个地方也很着急,虽然也很早就出台了旧村改造的规划,但进展十分缓慢,很多村庄依然保持农业状态,今年棘洪滩的动作比较大,在中建的帮衬下,好几个村已经启动拆迁,算是大动作,上马就慢多了。

时间进入2019年的春天,胶州再一次传来消息,胶州东部剩余的村庄,因为胶东机场噪音影响和北方消费中心占地等因素,也就是现在谷歌地图上位于大沽河以西的204国道南北两侧的11个村庄开始第四次大拆迁。

此次包含了三角湾、胶东、葛埠岭、小麻湾东、小麻湾西、荒庄、周家庄、小半窑、大半窑、三官庙、葛家庄这十一个村总计3282户大拆迁,这边因为工业园比较多,所以还有587家企业也要征迁。将来这个区域就是临空现代服务区。

本次政策十分清晰,就是超过98%就可启动,这和平度要达到100%形成鲜明对比,胶州还是有足够的经验和勇气对付钉子户的,毕竟每个村几乎都少不了,这是拆迁的最大障碍。平度四年一个村子没拆成,就是源于此,虽然只有2%,却让两市拆迁形成天壤之别。

这次拆迁如果完成,基本上胶州市区向东就会推进到大沽河西岸,这个面积这是一个巨大的数量。拥有72个村和109平方公里土地的胶东街道,中南部的大部分村庄已经消失,而其面积广大,全是平地,随着机场的投入使用,和旧村改造的快速推进,也就是现在规划的139平方公里的临空经济区。释放的土地从房地产的角度来看,是个天量。

何况还有东边的李哥庄和南边的少海,也有大量的开发商进驻。在当前的楼市局势之下,开发商最关心的是如何抓到这样的机会,抓到客户。毕竟胶州产业新区的竞争已经白热化,十几家楼盘,只有天一、远洋、三木还能走货。而少海也是拼的很激烈,中海堪称一枝独秀。

而这次拆迁的及时雨作用会非常不明显,因为原则上和李哥庄拆迁一样,以房屋补偿为主,货币补偿为辅。毕竟胶州房价大涨之后,万元上下的价格,肯定是划地盖房子的成本要低多了,政府自然会算账。这样本次拆迁的将近3300户实际上流不出多少刚需客户。但还有个要注意,那近600个企业的征迁可是个巨大的补偿数字,这可是少海别墅们的巨大机会,就看各家能否抓住了。

胶州有没有第五次大拆迁?其实已经有了,就是温州路南,科苑路北,少海南湖以西,青年湖以东的广大片区,这个片区是未来连接胶州三里河新城区和产业新区的中间纽带,包括十个村庄,只是冻结一年,如果招商顺利,启动拆迁。如果不顺利,则冻结失效。从目前这个区域招商情况来看,就是几个小开发商,所以变数很大。

回到开头,如果胶东顺利拆迁,会对红岛和城阳形成压力,毕竟你是区,自我感觉比人家强,结果人家借势顺应市场,走在了你的前面。大领导那天项目对比视察,对比之下,岂能不尴尬?

如果都能借力使力,未来几年整个胶州湾北部超过400平方公里的土地上,包含了红岛经济区、城阳西部两个街道、胶州整个东部的整体国土上,基本上大部分农村就从地图上被抹去了。短时间内数十万本地村民洗脚上田,水电暖气一应俱全,一下子完成了城镇化,几千亿的楼市财富也将被注入其中,这不就都城市振兴了么,胶州不也就改区了么,而且城市化起码走在即墨前面了么。

那时胶州湾北岸遍地是土地,遍地是房子,房价还能贵么,青岛吸纳人口的能力不也就提高了么?







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