佛山房价2019即将暴涨?2019佛山楼市10大预判|很艰难的一年,房价却不会降

发布时间:2019-01-23 16:30:49 来源:佛山房产哥 关键词:佛山房价2019即将暴涨
佛山房价2019即将暴涨?
原文标题:2019佛山楼市10大预判|很艰难的一年,房价却不会降
原文发布时间:2019-01-04 10:37
原文作者:佛山房产哥。
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不要拿丁祖昱、杨红旭、任志强之类的地产大佬观点来套佛山,全国是全国,佛山是佛山,不一样的市场,不一样的结局。

下面,佛山房产为大家揣测下2019年佛山楼市的走势。事先说明,以下观点仅供参考。

预判 1

稳房价为主基调,政策不会放松

从整个佛山楼市来说,2018年“控房价”成效显著,2019年“稳房价”将是基调。

2018年,楼市调控算是史上最严:53城限购、45城限售、38城限价,热点城市首、二套首付比高至35%、80%。



5月份,住建部相继约谈了西安、三亚、昆明、佛山、成都、太原等12个城市,其后,各大城市陆续升级楼市调控措施。当中,佛山住建局要求开发商不得在夜间开盘(17:30-次日8:30),对认购人数较多的楼盘,尽可能采用摇号方式销售。

到2019年,随着“房住不炒”的深入推进,粤港澳大湾区规划即将出台,加上70年国运风口,预计佛山楼市政策仍不会有太大放松。

预判 2

开发商、购房者都艰难

从开发商或购房者角度来看,2019年都会是相当艰难的一年。

对于开发商而言,既要高价买地,又被限制高价卖房,其实挺难的。楼市政策严,银行贷款难,融资渠道窄,预售证获批难度大;被相关部门限了毛坯价,还限了装修价

对于购房者来说,更难。三成首付在限购区基本是浮云;房贷利率维持在10-20%不会下降;房价平稳,偶有地王入市,或有小幅上涨。哪怕是首套房,没有七八十万都很难买到像样的房子。



预判 3

会降温,但不会降价

在全国范围内对比,其实佛山房价没到高不可攀的地步,佛山的库存也没有过盛,土地供应还是不足,部分区域的城镇化才刚开始。

受到毛坯严格限价影响,预计2019年入市的项目80%以上都会做精装房。此外,光做精装房仍旧不能满足利润所求,不少房企还会想方设法吸金,比如增加首付比例、捆绑销售、三合同等等。



楼市会降温,降价却不太可能。现在很多项目所传的“降价”,实际上更多是“假摔”。

翻查2018年的土拍纪录可见,2019年将迎来大批“地王”项目入市!这些地王,单楼面价已经在1.3万/㎡以上,按此推测,佛山整体房价将被拉升,或小幅上涨,甚至直飚30000元/㎡。

佛山高价地项目分布图

预判 4

地王进退两难

2019年,对于“地王”来说,将是极其艰难的一年,或会陷入进退两难的尴尬境地。

调控不放松,限价不退让,地王想卖高价,必然要挑战限价底线,颇具风险。

不卖高价,只能削减成本,做出来的产品有质量问题,购房者不买账,衍生出的“房闹”足以把企业拖垮,后续的产品只会更不好卖。

对于地王,其产品力、营销力、突破限价的能力,缺一不可!稍有不慎,会导致“豪宅被刚需化”,卖不起价钱不说,卖不卖得出也成问题。

预判 5

成交量略低于18年水平

经历精装房质量门、首付门槛过高等问题,佛山的刚需已被透支,投资客会更加谨慎。进入2019年,预计总体需求将陷入短暂下行,观望氛围渐浓。

加上,2018年是佛山的楼市成交大年,全年一手住宅网签达16.5万套,成大湾区成交之冠,同时也是近10年来的第二高位。

如此佳绩,相信2019年想超越的可能性,不大



预判 6

轨道交通迎实际性进展

2019年有一种房子的价值,会被更多购房者认可。

不是学区房,现在已没有学区房一说;不是江景房;而是地铁房,还包括轨道交通站点旁的房子。

① 南海新交通预计2019年底开通。主要途经夏西、夏东、玉器街、三山新城及林岳等片区,可在雷岗站与广佛地铁换乘,线路全程约30分钟。

② 高明有轨电车首期预计2019年9月投运。从沧江路出发,途经荷城、明湖公园、体育中心等片区,沿途可欣赏荷城优美的城市风光。

③ 据市轨道办负责人透露:预计2019年上半年,可将地铁4号线一期相关材料上报给国家发改委。国家发改委一旦审批,4号线即可开展相关建设工作。



到正式开通后,轨道交通的便利将被越来越多人认可。而沿线房价也自然水涨船高。

预判 7

北滘、大良纯新盘称霸

2019年,佛山将有过百纯新盘面市,顺德区成供应大户,当中,以北滘、大良两大镇街为主力军,分别各有8盘入市。

1个镇街8大纯新盘,什么概念?相当于顺德非限购区的总和!(顺德非限购区:龙江、伦教、勒流、容桂、杏坛)


而这些即将入市的新盘,都是“狠角色”,楼面价最高的高达16000元/㎡,1.5万+的也占2个。

预判 8

市中心概念模糊

佛山,被定义为特大城市,然而,相信很多人又明显地感觉到,这个城市并没有高楼林立的感觉,更没有类似广州塔这种极具话语权的地标建筑。

佛山虽然很富裕,但缺少一些大城市的feel。而到底哪里是市中心?这个问题,到2019年或许会更加模糊。


祖庙,是佛山老城,是全市的行政中心,科教文卫中心,但还不是经济中心。

千灯湖,是佛山公认富人区,省级金融高新区,都市指数高,临广、宜居,但缺乏历史沿革。

狮山,中国第一经济强镇,经济总量超1000亿,但城市面貌配套还有待提升。

北滘,因有美的、碧桂园两家世界500强,加上靠近广州南站,未来还接入广州地铁7号线,炙手可热。

佛山新城,“九馆一中心”给力配套,加上广佛线、东平河…定位很高,但仍稚嫩,尚欠火候。

2019年,三水新城建起了双子星城,顺德也要打造“顺德塔”,各区各镇街都有其独特的发展路线,不断壮大、不断加速,佛山的唯一市中心概念,将越来越模糊。

预判 9

公寓成交小幅上涨

佛山积分新政细则已正式施行,其中规定了商业类房产(含公寓、商铺、写字楼等商业类房产)也可参与入户、入学积分,按房产建筑面积每平方米积1分计分,最高可计144分。



▲ 12345官网截图

也就是说,住宅不再直接享有学位,公寓也能积分入户读书,两者在入学入户方面已经站在同一起跑线上!

这对于佛山的公寓市场来说,无疑是极大利好,2019年公寓的成交或将迎来小幅上涨。

预判 10

广州客占比加大

根据相关数据,全国33城市本地客群的购房占比中,佛山本地客约占全市的50-70%,在全国范围来看不算高。



而另一机构研究显示,佛山购房人群中,广州客占比高达47%。这一数据,随着广佛同城的深入,以及轨道交通路网的完善,在2019年或将持续加大。



2019年,你对佛山楼市的判断是怎样的?欢迎留言一起探讨。







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