湛江2019房价暴跌?湛江两会释放2019年房价信号,降价或将成为常态

发布时间:2019-02-05 12:00:02 来源:湛江楼书 关键词:湛江2019房价暴跌
湛江2019房价暴跌?
原文标题:湛江两会释放2019年房价信号,降价或将成为常态
原文发布时间:2019-01-18 15:14
原文作者:湛江楼书。
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请允许楼叔使用一句个人最厌恶的开场白:99.9%的湛江人还没有发现一个秘密——2018年湛江政府工作报告出炉,通篇找不到“房地产”三个字,就连当年全市房产销售数据都没提到。

所谓一叶知秋,以楼叔对政府工作报告结构的熟悉程度,此事已释放出一个清晰的信号:政府对房地产的态度变了!

与此同时,湛江要申报自贸区了。

这不是巧合,你看到了其中玄机吗?

一、奇怪吗?通篇报告不见“房地产”

大家千万不要觉得楼叔小题大做。楼叔太熟悉政府工作报告的起草和修改流程,每一个支柱行业,一定不会被漏掉,尤其是房地产这样的大金主,一般会反复提及。

不信你们去查查湛江历年政府工作报告,一般表述如下:

——现代服务业(没错房地产是算入服务业):商品房销售额XXX,销售面积XXX,分别增长XXX;(下一年)继续推动住宅去库存(或者增加供应量,总之在二者间摇摆);(下一年)继续加快棚户区改造,加快老旧住宅小区改造步伐(开发商最爱);继续确保房地产业平稳健康发展……

凡此种种,既是把房地产作为现代服务业发展的成绩,也是作为下一年重点工作专门部署,确保它“平稳健康发展”是一件了不得的大事,关系到GDP、财政收入、现代服务业、城市建设等等。

别的不说,湛江2018年卖地就卖了80多个亿,只字不提是不是显得不厚道呢?

是。但这么做是有原因的。

二、要房地产还是要实业?

一直以来,地方政府被有些人认为和开发商“穿一条裤子”,因为房地产业是重要的GDP引擎和税源,除了土地出让金,建设、销售两大环节都有大量税收。

但近年来,暴涨的楼市对于实体经济的伤害越来越深刻而粗暴:多少上市公司一年到头的利润,就靠卖一套房做出来。炒房越容易,资本就越倾向于流入楼市,金融口无论什么方式放水,资金总有一万种办法拐弯抹角流进楼市。长此以往,谁还有心思做实体经济?

房地产是实体经济吗?证监会副主席闫庆民有个观点楼叔很认同:实体经济指的是先进制造业,真正代表一定时期先进生产力的制造业才是创造物质财富的主体。


各地政府不是不知道过分偏爱房地产是“饮鸩止渴”,但上瘾容易戒瘾难,不信你看陈羽凡。海南房地产一调控,下面多个县市财政腰斩,没有实体经济的海南自贸区离开了房地产,就像刚断奶的孩子,那是多么锥心的痛苦!

三、湛江楼市开启下半场


所以“房产/实体”这道选择题,很多地方选择回避。但湛江已经做出了自己的抉择。

2018年,楼叔从若干可靠信源获悉,湛江的决策层明确表示:个别县(市、区)过度依赖房地产,盯着眼前短期利益,不把心思放在实体经济上,殊不知房地产无法支撑一地的可持续发展,实体经济才是正道。据此不难判断,住宅开发商的好日子一去不返。

实际上2018年湛江的土地供应操作,早就反映出政府部门的新思维。虽然相关土地政策大框架并无调整,但房企拿地的时候明显感受到了这种变化:市中心好的地块越来越少,而三旧改造的地块门槛越来越高,到最后,只有实力超群的城市综合体开发商才有机会拿下黄金地段了。



看看2018年拿地的大头:华润的旧大天然片区(未来的万象城)和南油片区(还是框架协议)、华侨城的调顺岛地块(文化)、华强方特遂溪东方神画(旅游)、招商局(邮轮综合体)。这些优质地块全部是功能强大的城市综合体项目,且定位非常精准,各自对应不同的城市服务功能。

住宅的狂欢时代结束了,湛江楼市的下半场正式开启。现在湛江需要的是城市开发商和城市运营商,而不是卖房子的。未来十年,我们可能再也不会在湛江市中心看到京基、东盟城甚至盛和园这样以住宅为核心产品的超级大盘。

但这件事的影响还不止于此。

四、2019湛江房价走势已经清晰


虽然通篇没有“房地产”三个字,但湛江政府工作报告并不会、也不能完全绕过房地产。

报告总结2018年的成绩,也提到了调顺文化中心、旧大天然和南油三旧改造启动;2019年的工作部署,也提到了“高标准开发旧大天然-金沙湾-调顺岛片区”,在服务业方面还提到了“发展健康养老等服务业”,预判2019年肯定还有康养小镇这类主题小镇落地(已有几个在谈)。

但是2018年底,坡头拍了3块地,竟然全部被本土国企拿下,民企们都不怎么敢出手。据楼叔所知,若干本土民营房企的资金链已危如累卵,某楼盘黄金地段靓房都打算低于七折抛售了(是不是很像当年的帝景金岸)。


还有就是2018年底至今,几个大盘都不甚乐观,恒大外滩、雅居乐雍逸廷因为策略偏差加上市场遇冷,业绩令人失望;盛和园这样的大热门,也仅卖了七成。保利海上大都汇果断见招拆招:换售楼部、换项目名、换策略、大降价,一举收割了一波隐忍了很久的刚需客户(目前仅有几套还没网签)。但如果实体经济不振、大环境不回暖,这种操作不可复制。



回想2018年,某外地房企初入湛江,意气风发,眼看恒大碧桂园攻城掠地,也打算在中心城区分一杯羹,几番努力却只能拾人牙慧拿到郊区地块。另一外地房企雄心勃勃,降维打击,想入主赤坎某黄金地段城中村旧改,却被次元壁撞得鼻青脸肿。在那时湛江就已经释放出某些信号,只是一些后来者还没看懂。

2019年的湛江楼市肉眼可见的是,标志性楼盘的降价将推倒湛江房价的多米诺骨牌,让降价成为常态。降幅多少不好预测,但不降价就想卖房将会难比登天,在合适的价格下,地段和配套、户型好的房子依然能稳健售出,差的房子则很容易无人问津。

五、湛江人准备迎接“自贸区+自由港”


和房地产的遇冷形成鲜明对比的是,今年的政府工作报告对实体经济全力推进,并第一次把自贸区放在了台面上。

虽然此前已有所耳闻,但当楼叔看到报告上的白纸黑字依然觉得醒目:“推动湛江港和东海岛纳入广东自贸区,申报湛江深水港与粤港澳大湾区港口合作项目,推动一批项目列入粤港澳大湾区重点项目库与基础设施、产业发展专项规划”。

湛江港去年12月31日终止了上市辅导,业内说上市在即。一方面琼州海峡资源一体化势不可挡,另一方面招商局把湛江港带到了粤港澳大湾区的资本市场,纳入广东自贸区顺理成章。东海岛更不待言,拿下了中国史上最大两个外商独资项目之一的巴斯夫,加上宝钢、中科炼化加持,地位非同往日。楼叔咨询各界,均对二者纳入广东自贸区很乐观。



湛江深水港与大湾区港口的合作,首选应该是缺乏深水港条件的澳门港。2016年广东省与澳门签署了《粤澳合作框架协议》,提出“支持湛江深水港与澳门自由港合作,研究水上客运服务合作发展规划”,具体操作是借用自由港政策,使得深水港成为实质上的保税区和自由贸易载体。

以“自贸区+自由港”的方式融入大湾区,会给湛江的实体经济带来更多的发展机会。根据政府工作报告,2019年湛江会“落实更大规模的减税降费政策”,以提振实体经济;同时继续努力建设高等级交通,在空间上打通生产要素流动通道;最难啃的骨头还是报告说的“加快营造一流营商环境”,这也是湛江这一轮机构改革的重心。



总的来说,2019年,湛江的房地产要继续熬过冰冷的夜去寻找黎明,但实体经济却有了更多的可能——可能是更多机遇,也可能是更大冲击,这种可能性的多寡,恰恰是三四线城市与一二线城市的根本区别。其实越是一线城市越面临更多未知的冲击,广州被深圳反超后压力山大,而深圳-湛江的高铁只开一趟、深中通道迟迟不建,都被深圳人认为是广州“卡”深圳的结果。

六、结语

对湛江人而言,随着湛江经济脱虚向实,一个快速变化的时代正在到来,更多的选择正在到来。每个个体的选择是好是坏我无法预判,也不能用《双城记》那样夸张而无用的修辞说“这是最好的时代、也是最坏的时代”。



楼叔的哲学是:有可能性的人生才值得投入。为此我们的灵魂甘愿冒险走进未知的雪夜,也不愿一成不变地蜷缩在暖炉边。








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